Krisenjahr 2022 – Chronologie der Umstände, die zum Scheitern von ESPERANZA führten

Noch im Januar 2022 lief für unser Projekt alles nach Plan: Wir hatten im Dezember 2021 das Grundstück gekauft, der Bauantrag war gestellt, die Projektgruppe wuchs auf über 20 Menschen, und wir befanden uns in den finalen Verhandlungen mit der Bank bezüglich des Darlehens zu einem voraussichtlichen Zinssatz von 1,9%. Die berechnete Kostenmiete der ungeförderten Wohnungen lag bei 10 Euro/qm.

Doch noch Ende Januar 2022 wurde der plötzliche Stopp der KfW Förderung für energieeffiziente Gebäude verkündet. Dies bedeutete für uns eine Finanzierungslücke von 600.000 Euro – entsprechend ca. 10% unserer Projektkosten. Die Finanzplanung musste mit der Hausbank neu verhandelt werden.

Im Februar 2022 begann der russische Angriffskrieg gegen die Ukraine und damit einhergehend eine völlig aus dem Ruder laufende Steigerung von Energie- und Materialkosten. Ebenso schossen die Bauzinsen in die Höhe. Da perspektivisch eine weitere Zinssteigerung abzusehen war, setzten wir alles daran, das Hausbankdarlehen möglichst zeitig abzuschließen. Dies schafften wir im April 2022 – das Darlehen betrug 3,4 Mio. Euro zu einem Zinssatz von 3,34%.

Parallel lief die städtische Vorprüfung unserer Unterlagen für den Förderantrag bei der L-Bank im Rahmen des Mietwohnraum Förderprogramms für Sozialen Wohnungsbau, das zu dieser Zeit auch überarbeitet wurde. Zu diesem Zeitpunkt lag die berechnete Miete bei ca. 12 Euro/qm.

Im Juni 2022, gleich nachdem das neue Förderprogramm der L-Bank in Kraft getreten war, reichten wir die Förderunterlagen dafür ein. Im Rahmen des Förderantrags widmeten wir 25% unserer Wohnfläche dem geförderten Mietwohnraum und banden uns auch formell an die Gestaltung unseres Gemeinschaftsraums als Begegnungsstätte im Quartier. Nach zäher Bearbeitungszeit nannte uns die L-Bank im September 2022 eine voraussichtliche Förderdarlehenshöhe von 1,7 Mio Euro – vorbehaltlich finaler Freigabe.

Parallel warteten wir auf die Baugenehmigung, die uns zuerst für April 2022, dann für Juli 2022 und dann für Oktober 2022 angekündigt wurde. Trotz mehrfacher Nachfragen lief die Bearbeitung durch das zuständige Amt extrem schleppend, wodurch wir in unserer Planung mit weiterer Unsicherheit konfrontiert waren. Durch die Verzögerung trieben die weiter steigenden Baukosten unsere Projektkosten immer weiter in die Höhe. Zwischen November 2021 und November 2022 stiegen die Preise um 16,9%. Im Oktober 2022, nach 10 Monaten Bearbeitungszeit, erhielten wir die Baugenehmigung.

Ebenfalls im Oktober 2022 und erst auf unser Drängen konfrontierte uns die L-Bank in einem Eskalationsgespräch überraschend mit der Ablehnung des Förderdarlehens, da unser Projekt als “nicht wirtschaftlich” beurteilt wurde. Alternativ wurde uns ein Förderzuschuss angeboten, allerdings ohne den Zeitpunkt der offiziellen Förderzusage nennen zu können, da die Mittel bereits ausgeschöpft waren. Daraus folgte eine erneute Finanzierungslücke von rund 700.000 Euro gegenüber unserer ursprünglichen Kalkulation und ein weiterer Unsicherheitsfaktor in unserer Zeitplanung.

Der Bauzeitenplan war nun nicht mehr einzuhalten, da die Auszahlung des Hausbankdarlehens an die Förderzusage der L-Bank geknüpft war. Deshalb entschlossen wir uns im Dezember 2022, den Darlehensvertrag mit der Hausbank aufzukündigen, um Kosten durch Bereitstellungszinsen zu vermeiden.